В помощь ТСЖ

Приятельства собственников жилища (ТСЖ) числятся более прогрессивной формой управления многоквартирным домом, предусмотренной Штатским кодексом РФ. Члены правления ТСЖ, ведущие всю хозяйственную деятельность многоэтажки, выбираются из числа самих собственников квартир. Так что они отлично ознакомлены о насущных дилеммах строения и лично заинтересованы в их скорейшем разрешении.

Сложность состоит в том, что эти люди не являются специалистами в сфере ЖКХ и часто не знают, как подойти к решению того либо другого вопроса. Изучить юридические и экономические нюансы управления многоквартирным домом помогают учебные курсы для председателей ТСЖ, которые организуются местными властями в почти всех русских регионах. Но, как указывает анализ более обычных ошибок управляющих ТСЖ, больше всего заморочек связано с техническими аспектами. А именно, с эксплуатацией и содержанием внутренних инженерных сетей.

Трудное детство

В 2013 году исполняется 15 лет с того момента, когда в Рф появились 1-ые ТСЖ. Но копья в спорах об их эффективности ломаются до сего времени. И не без предпосылки - часто отмечаются случаи, когда очень низкое качество управления многоквартирным домом вызывало справедливое возмущение жильцов и закономерное недовольство местных властей.

Так, в 2012 году столичная мэрия провела глобальную «очистку» в рядах столичных ТСЖ, в итоге которой практически третья часть имеющихся приятельств были расформированы. Из 8148 ТСЖ в Москве осталось 5940, и ожидается, что в течение 2013 года их число сократится приблизительно до 3,5 тыщи. Одна из основных обстоятельств происходящего - нефункциональность многих ТСЖ. Будучи образованными на волне инициированной «сверху» кампании, они так и остались существовать только на бумаге.

Вкупе с тем, в стране идет и прямо обратный процесс - отказ жильцов многоквартирных домов от услуг управляющих компаний (УК) и организация ТСЖ. Например, в Новосибирской области, по словам Владимира Ряскина, начальника гос жилищной инспекции, за последние три года собственники более чем 70 домов приняли решение о переходе на самоуправление через ТСЖ.1 Так что дело не в самой форме управления, а только в недочетах ее практической реализации.

«Как указывает опыт последних лет, одними из более суровых препятствий на пути к действенному управлению домом для ТСЖ и УК являются недостаток обученных кадров и отсутствие подабающего материально-технического оснащения для грамотной эксплуатации инженерных сетей дома», - считает Андрей Макаров, директор русского подразделения компании RIDGID, ведущего мирового производителя проф инструмента для монтажа и эксплуатации трубопроводов.

Вправду, сточная канава, системы водо- и теплоснабжения для идеального функционирования требуют неизменного и проф внимания. Они нуждаются в постоянном контроле, проведении регламентных и профилактических работ (прочистка, опрессовка и т.п.), также текущем ремонте. Недостающее либо неквалифицированное сервис этих систем достаточно скоро приводит к росту числа аварий.

Не считая того, в отличии, к примеру, от электронных, газовых либо слаботочных сетей (телефонная связь, радио и кабельное ТВ), состояние внутренних сантехнических и отопительных коммуникаций не контролируется ресурсоснабжающими организациями. Все нюансы их содержания полностью и стопроцентно лежат на собственниках жилища.

Самый обычный путь поддерживать все это хозяйство в работоспособном состоянии - построение отношений с управляющими компаниями (в главном, бывшими ЖЭУ и РЭУ). Это решение полностью разумно, потому что у их есть опыт обслуживания многоквартирных домов, нужные кадры и оборудование. С другой стороны, цены УК на такие услуги могут быть завышены (неминуемое следствие монопольного положения на местном рынке), а их качество - вызывать прирекания жильцов и жилищной инспекции. Таких примеров много - довольно открыть всякую региональную газету.

Другой путь - отрешиться от отношений с УК и взять все ее функции на себя. В данном случае ТСЖ заключает прямые контракта с подрядными и ресурсоснабжающими организациями. В качестве посторониих подрядчиков выступают коммерческие компании, которые оказывают те либо другие виды услуг по обслуживанию инженерных систем. Таковой вариант неплох в огромных городках, где эта ниша уже заполнена малым делом и конкурентность ведет к понижению расценок и увеличению свойства. В то же время, в маленьких городках и поселках схожих компаний может вообщем не оказаться.

В конце концов, с каждым годом вырастает число ТСЖ, предпочитающих иметь штат собственных профессионалов - электриков, сантехников и т.п. Часто к этому решению приходят не сходу, а только «обжегшись» на нерадивых подрядчиках. И, естественно, этот путь труднее. Но при разумном подходе он может повысить оперативность и качество ремонтных и регламентных работ на внутренних сетях.

Ориентируемся по ситуации

Если изготовлен выбор в пользу самостоятельности, один из самых основных вопросов на повестке денька юного ТСЖ - поиск правильного баланса меж внедрением собственных человеческих и материально-технических ресурсов и услуг подрядчиков. Тут можно использовать опыт коммерческих УК, которые тоже далековато не всегда обходятся только своими силами.

«Обслуживанием систем отопления, водоснабжения и канализации мы увлечены сами, зачем содержим бригаду сантехников. К услугам посторониих компаний прибегаем, когда требуется проведение сложных работ, к примеру, с внедрением дорогостоящей спецтехники (каналопромывочных машин, видеодиагностического оборудования и т.п.), которой мы не располагаем. Договоры с подрядчиками заключаем на год, с оплатой выполненных работ факту», - делится опытом Галина Ананьева, исполнительный директор ООО «Управляющая компания «Демидовский ключ», обслуживающего около 30 многоквартирных домов в г. Екатеринбурге.

Что любопытно, тот же подход всераспространен и посреди огромных УК, имеющих более суровые способности.
«Для проведения регламентных и маленьких ремонтных работ на внутренних инженерных сетях у нас есть собственные бригады сантехников, - ведает Виктор Никитин, начальник сектора водоконтроля управляющей компании ООО «Жилкомсервис» №3 по Калининскому району (г. Санкт-Петербург), обслуживающей более 400 многоквартирных домов. - В то же время, для особых и трудозатратных задач, к примеру, для подмены стояков системы теплоснабжения, мы привлекаем посторониих подрядчиков. Это рядовая практика для управляющих компаний».

Таким макаром, в каждой определенной ситуации следует исходить из размера жилого фонда и предполагаемого объема работ. К примеру, для ТСЖ маленького дома в большинстве случаев нет смысла содержать на окладе собственного сантехника. Точнее, оклад, который может предложить такое приятельство со своими ограниченными финансовыми ресурсами, не заинтригует обученных профессионалов.

Заместо этого можно заключить контракт с подрядчиком (личным сантехником) или пригласить мастера на полставки. Если в здании несколько сотен квартир либо в ТСЖ слились несколько домов, то в данном случае рациональнее иметь маленькую бригаду, состоящую из 2-3 человек. Будет уместна и собственная диспетчерская, которую можно оборудовать в одном из технических помещений. При каком жилом фонде содержать собственного сантехника становится выгодно, можно высчитать, только принимая во внимание все локальные причины, в том числе - местный уровень зарплат и цены подрядных организаций.

Если правление ТСЖ склоняется в пользу своей бригады сантехников, то необходимо учесть, что ее придется обеспечивать нужным оборудованием.

«Более 90% вызовов в квартиры - это легкие задачки, вроде починки неисправных смесителей и бачков либо подмены подтекающих запорных кранов, - утверждает личный мастер-сантехник Миша Светлов. - Так что для ежедневной работы сантехника довольно малого набора инструментов - комплекта трубных ключей и расходных материалов».

Еще одна частая неувязка в многоквартирных домах - засоры в канализационной системе. Проф услуги по прочистке повсевременно дорожают и составляют на данный момент от 150 до 500 рублей за метр трубопровода, зависимо от региона и трудности объекта. Так что при большенном жилом фонде имеет смысл не вызывать всякий раз специализированную компанию, а задуматься о приобретении портативного прочистного оборудования, инвестиции в которое с течением времени окупятся.

«Для прочистки крупнофракционных засоров (к примеру, появившихся вследствие попадания в сточную канаву бытового мусора) лучше использовать механические машины. Для жилых построек хорошим выбором будет секционная машина RIDGID K-60 с 2-мя комплектами спиралей, позволяющими решать препядствия в трубах поперечником 30-150 мм и на длину до 40 м, - гласит Антон Милюшкин, инженер по продажам русского подразделения компании RIDGID. - В комплекте предусмотрены особые типы насадок для извлечения сторонних предметов из труб, пробивки засоров, чистки труб от отложений и иловых заростов. Не считая того, есть головки и для прочистки вентиляции, стояков и теплообменников в виде железных ершей и щеток, которые убирают накипь и окалину со стен трубопроводов и каналов».

Для ликвидации жировых засоров и застарелых известковых отложений, которые также часто образуются в канализации многоквартирных домов, более эффективны гидродинамические прочистные машины. Водяная струя под давлением 150-250 атм. практически срезает любые загрязнения с внутренних поверхностей труб. Необходимость в схожей конструктивной прочистке появляется достаточно изредка, так что иметь в собственном арсенале таковой мощнейший и дорогой агрегат - оправдано только для организаций, управляющих огромным числом домов. Для маленьких же ТСЖ стоит разглядеть вариант о приобретении абонемента на сервис в спец компании.

«Судя по нашему опыту, ТСЖ охотно получают ручной инструмент, к примеру, ключи для различных видов труб, также прочистные машины, помогающие биться с засорами, - отмечает Евгений Волохин, представитель компании RIDGID по Уральскому региону. - Если гласить о более сложном оборудовании, к примеру, таком как системы видеодиагностики, то ТСЖ только на данный момент начинают все активнее интересоваться ими. Маленькие приятельства для постоянной проверки состояния трубопроводов обычно обращаются в одну из специализированных компаний. В Екатеринбурге работает несколько компаний, которые занимаются видеодиагностикой, и ТСЖ их нередкие клиенты».

Как мы лицезреем, ТСЖ методом проб и ошибок, иногда на ощупь, находят лучший баланс меж самостоятельностью и зависимостью от подрядчиков. Естественно, велик соблазн попробовать сберечь, предъявляя наименее жесткие требования к подготовке штатных профессионалов и их экипировке. Но мастера остерегают от этого скользкого пути.

«На данный момент очень трудно работать, не имея под рукою современного оборудования. Оно позволяет сберегать время и людские ресурсы, другими словами, в конечном счете, понижает себестоимость эксплуатации, - считает Галина Ананьева (УК «Демидовский ключ»). - Непременно, для работы с техникой нужен и подабающий уровень профессионализма персонала. Для его поддержания необходимо стараться учавствовать в разных обучающих мероприятиях, которые организуют производители оборудования либо городские структуры, временами отправлять профессионалов на курсы увеличения квалификации. Эти издержки всегда окупаются».

Очевидно, универсальных рецептов для ТСЖ не существует. В нашей большой стране очень сильна местная специфичность. Но для каждой ситуации можно отыскать более разумное решение, позволяющее с наибольшей эффективностью использовать имеющиеся средства и поддерживать инженерные сети в соответствующем состоянии. Главное держать в голове, что погоня за дешевизной в вопросах свойства и кадровой политике никогда не приводит к реальной экономии.

Штора рулонная «Арабеска» 60х160 см, цвет капучино

Рулонные шторы марки «Эскар» прекрасно подойдут для дизайна гостиной, спальни и иных жилых помещений. Неописуемо неповторимые и утонченно симпатичные, они не нуждаются в дополнительных украшениях и на сто процентов обеспечивают выполнение требуемых декоративных и практических предназначений. Универсальный цвет капучино совершенно впишется в всякую обстановку, сделает помещение более теплым, по-домашнему комфортным. Достоинства: - применимая стоимость; - легкость в уходе и простота в установке; - уникальная раскраска; - очень элегантный дизайн; - не выгорают на солнце; - устойчивы к загрязнениям.